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오래된 신도시, 새로운 원도심

[오래된 신도시, 새로운 원도심] ③ 공공시행 재개발 강점

투명 추진·비용 절감 ‘큰 장점’ 재개발 이슈는 늘 시끄럽다. 원도심 변화에 찬성하는 사람들이더라도 사업 주체와 추진 방식 등에서 저마다 의견 차이를 보이기 때문이다. 토지 수용에 대한 기준이 달라 민간이 주도해야 한다던지, 투기를 방지하기 위해 공공이 주도해야 한다는 식의 저항이 서로서로 심하다. 전국의 많고 많은 재개발 구역 중 특히 성남지역에 초점을 맞췄던 이유는 이곳이 ‘공공시행재개발’이라는 중간지대를 찾아내서다. 30일 국토교통부 등에 따르면 현재까지 우리나라 원도심 개발은 공공재개발(2021년 5·6 부동산 대책), 공공재건축(8·4 대책), 공공직접시행 정비사업(2022년 2·4 대책), 도심 공공주택 복합사업(2·4 대책) 등 여러 가지 형태로 추진돼 왔다. 이 속에서 LH의 성남 재개발은 조금 특별한 이력을 가진다. 지난 20여년간 순환이주방식으로 진행됐던 성남 원도심 재개발을 공공시행재개발이라는 새로운 사업모델로 발전시킨 것이다. 요즈음 쓰이는 개념으로는 '공공재개발' 등이 엇비슷하다. LH의 공공시행재개발 사업은 공공사업 시행자가 사업시행인가와 관리처분계획 등의 제반 인허가 업무, 설계·공사 관리 등을 담당한다. 또 주민대표회의는 주민들의 의견 수렴, 시공사 추천 등 역할을 맡는다. 이는 조합 단독으로 추진하는 재개발 사업 방식과 비교했을 때 각종 장점이 있다. 먼저 조합 단독 시행의 경우 사업시행인가 등 사업추진 단계별로 (토지 등의) 소유자 법적 동의가 필요해 사업이 장기화 될 수 있지만, 공공시행재개발은 이러한 동의 절차가 필요 없어 사업기간이 단축된다. 또 인허가나 설계 및 시공 전문성이 확보되고, 각종 컨설팅 비용 등 부대비용이 발생하지 않아 사업비 증가를 막을 수 있다. 무엇보다 공공이 사업시행자로 참여해 사업추진 전 과정에서 공정하고 투명한 사업추진을 담보하며, 사업시행자와 주민 간의 불신 및 갈등을 미연에 방지할 수 있다. 홍경구 단국대 건축학부 교수는 “민간 주도 재개발은 인허가부터 건설까지 최소 10년 정도가 걸리는 반면 공공재개발은 빠르면 7년이면 가능하다”며 “특히 LH는 공사비 책정, 시공사 선정 등을 합리적으로 할 수밖에 없고 공공주택지구로 개발할 수 있는 ‘특권’도 있다. 재개발 기간을 줄이고 비용 등을 절감하는 게 크나큰 장점”이라고 설명했다. 권세연 LH 경기지역본부장은 “성남형 재개발은 공공이 재개발사업에 참여함으로써 사업 리스크를 최소화할 수 있고, 순환이주대책 수립으로 이주민의 주거안정을 확보할 수 있어 재개발사업의 성공모델로 자리매김할 수 있을 것”이라며 “성남 재개발을 통해 구도심의 열악한 주거환경이 크게 개선될 것으로 기대한다”고 전했다. 이연우·안치호기자

경제 이연우 기자 2022-12-01 08:30

[오래된 신도시, 새로운 원도심] ② 성남재개발구역 '입주 개시'

매듭 지어가는 원도심 재개발 약 30년을 달려온 성남시 원도심 재개발이 서서히 매듭을 지어가고 있다. ‘새 집’에서 ‘새 주인’을 맞아온 성남 재개발 구역들은 그동안 어떻게 달라졌고, 지금 또 얼마나 변하는 중일까. 29일 한국토지주택공사(LH) 경기지역본부에 따르면 성남 재개발 사업은 2005년께 시작됐다. 단대구역 지정을 시작으로, 1단계(단대·중3) 재개발 사업이 진행돼 2012년 입주를 마쳤다. 1단계 재개발 구역이 지정된 후 2008년께에는 정비구역으로 지정된 2단계 재개발 사업이 본격화됐다. 올해 9월부터 중1구역(신흥역 하늘채 랜더스원·2천411가구) 입주가, 이달부터 금광1구역(e편한세상 금빛 그랑메종·5천320가구) 입주가 진행되고 있다. 내년에는 신흥2구역(산성역 자이푸르지오·4천774가구)이 입주를 앞뒀다. 특히 재개발 사업 2단계에 해당하는 금광1과 신흥2 두 단지는 총 7천731가구의 대규모 단지다. 인근에는 초등학교 및 공원 등이 위치하고, 망덕산~검단산~남한산성 도립공원이 이어지는 숲세권으로 자연환경까지 누릴 수 있는 입지적 장점을 갖추고 있다. 이들 2단계 사업이 마무리되면 성남 재개발의 큰 산은 넘었다고 볼 수 있다. 성남 원도심 재개발의 마무리 단계인 3단계에 해당하는 수진1(5천630가구) 및 신흥1(4천183가구) 구역은 현재 활발히 사업이 추진 중이다. 각각 올해 10월과 11월 시공자를 선정했다. 성남 재개발 논의가 첫발을 뗐던 2000년대 초반부터 3단계에 돌입·진행되는 2030년까지 30여년의 흔적이 묻은 역점 사업이다. LH 경기본부 관계자는 “오늘날 성남 구도심은 과거 경기 광주군 일대에 조성됐던 주택단지를 중심으로 형성돼 있다. 화재 시 소방차 진입이 불가능하고 일조권이 확보되지 않는 열악한 주거여건이 고질적인 문제였다”면서 “이를 개선하기 위한 게 바로 성남 재개발 사업이었으며, LH가 역점 추진하는 중”이라고 설명했다. 이어 “최근 신흥1구역 시공자를 선정함으로써 2단계 재개발이 마무리돼 가고 있다. 곧 시작되는 3단계도 문제 없이 추진할 것”이라고 덧붙였다. 이연우·안치호기자

경제 이연우 기자 2022-11-30 18:55

[오래된 신도시, 새로운 원도심] 재개발 새 옷 입고 부활… 원도심 변신은 무죄

낡은 신도시를 재정비하는 데 여념이 없는 사이, 오래된 원도심은 깔끔한 새 옷을 차곡차곡 갈아입고 있었다. 재건축·재개발·리모델링 등의 이슈로 경기도 내 1기 신도시가 소란스러운 저편에서 지역 안 구도심들은 발빠르게 탈바꿈하는 중이다. 여러 동네에 다양한 도시가 있지만 경기일보는 특별히 성남시에 초점을 맞춰 오래된 신도시 및 새로운 원도심을 조명해봤다. ‘부자 동네’이면서 ‘예비 특례시’인 성남 안에서, 분당 옆이자 판교 옆인 지역의 테두리 안에서 현재 어떠한 변화들이 일어나고 있을까. 편집자주 ① 성남 구도심 어제와 오늘 '토박이에게 듣는 舊도심의 어제와 오늘 ‘성남 토박이’ 김성훈 씨(32)는 1991년 수정구 수진동에서 태어나 부모님과 함께 신흥동·단대동 등지에서 20여년간 살아왔다. 그러다 지난해 분당구 판교동의 한 회사에 취업하게 되면서 수내동으로 이사해 인생 첫 자취를 시작했다. 자칭 ‘성남 박사’라는 그는 일평생 가장 오랜 시간을 보내왔던 수정구는 물론, 옆 동네 중원구와 이제는 분당구까지 포함해 “성남을 꽉 잡고 있다”며 우스갯소리를 던졌다. 과거와 오늘의 성남, 어떤 점이 크게 달라졌는지 묻자 그는 “동네를 둘러볼 때 고개를 더 높이 들게 된다는 점”을 들었다. 김성훈 씨는 “안 그래도 성남은 ‘언덕의 도시’인데 점점 고층 아파트까지 많이 세워지면서 전체적인 도시의 건물 높이가 올라간 것 같다”면서 “그동안 본가(수정구)에선 고개를 들 일이 없었는데 최근에 새록새록 도시가 바뀌고 있어서 뒷목이 아플 정도”라고 농담했다. 그가 요즘 들어 ‘뒷목 아파진 동네’로 추천한 지역은 중원구 금광동 일대다. 정확히는 삼성대로 옆 ‘e편한세상 금빛 그랑메종’이다. e편한세상 금빛 그랑메종은 성남지역에서 가장 세대 수가 많은 아파트 단지(6개 단지·5천320호)로, 과거 금광1구역을 재개발해 조성했다. 총 구역 면적은 23만3천366㎡, 입주 시기는 2022년 11월 현재다. 이곳 1~5단지(4천412호)는 이미 분양이 이뤄졌고 6단지(908호)는 임대 단지로 5년 후 분양 예정이다. 출입구 앞을 포함한 단지 일대에선 아직 정비기반시설 공사가 진행 중인데, 이 공사가 끝나면 금광1구역 재개발이 마무리 된다고 볼 수 있다. 성남의 변화는 비단 여기서 그치지 않는다. 지금 이곳 외에도 ‘신흥역 하늘채 랜더스원(2천411호)’, ‘산성역 자이푸르지오(4천744호)’ 등 새로운 단지들이 입주민을 기다리고 있다. 각각 중동1구역(10만8천424㎡), 신흥2구역(21만733㎡)을 재개발해 꾸리고 있는 단지들이다. 1기 신도시 재정비를 두고 각종 현안이 떠다니는 동안, 성남 안에서만 금광1·중동1·신흥2 등의 원도심이 재개발을 마쳐가며 빠르게 변화하고 있다. 이연우·안치호기자 성남 재개발 핵심은 ‘순환정비’… 거주민 생활 안정화 1개 구역도 제대로 마무리 짓기 힘든 재개발, 어떻게 3개 구역을 동시에 진행해낼 수 있었을까. 성남시 내 재개발 과정에서 속도감을 높여준 핵심 키(key) 중 하나로는 ‘순환정비방식’이 꼽힌다. 25일 한국토지주택공사(LH) 경기지역본부에 따르면 그동안 성남지역의 재개발 사업은 정비가 시급한 구역부터 순차적으로 3단계에 걸쳐 이뤄져 왔다. 큰 틀에서 각각을 나누면 ▲1단계는 단대구역, 중동3구역 ▲2단계는 금광1구역, 중동1구역, 신흥2구역 ▲3단계 수진1구역, 신흥1구역 등이다. 이들의 공통점은 모두 순환정비방식의 재개발이 이뤄졌다는 것이다. 보통 재개발은 ‘철거’, ‘보존’, ‘순환정비’로 분류되는데 이 중에서 순환정비를 택했다는 의미다. 이때 순환정비는 사업구역 인근에 이주민들을 위한 주택을 먼저 마련해 기존 주택 거주민들을 이주시킨 뒤, 사업이 끝나면 원래 살던 곳으로 돌아올 수 있도록 하는 방식을 말한다. 기존의 일반적인 정비사업에선 지구 내 거주민들이 개별적으로 이주를 하다보니 주민 다수가 본 생활권에서 벗어난 지역으로 이주하게 되거나 현지에 재정착하지 못한다는 지적 등이 제기돼 왔다. 하지만 순환정비방식은 사업구역 인근에 이주단지가 조성돼 기존의 생활권에서 크게 벗어나지 않고 안정된 생활을 지속할 수 있다는 장점이 있다. 또한 단기간 집단이주에 따른 인근 지역 전세난과 주택가격 폭등을 예방할 수도 있다. 예컨대 성남 1단계 재개발 사업의 경우를 보자. 당시 LH는 재개발 사업구역 근처인 성남 도촌지구에 이주단지를 마련해 주민들이 원활히 이주할 수 있도록 했다. 민간 조합방식의 원주민 평균 재정착률은 15% 수준인 반면 성남 1단계 재개발 재정착률은 단대구역 49.9%, 중동3구역 53.4% 등을 기록했다. 현재 성남 2단계 재개발 사업 역시 LH가 성남 여수 및 위례지구에 순환 이주단지를 조성해 주민들의 생활 안정을 돕는 중이다. 이를 통해 세입자와 소유자와의 갈등, 일시 대규모 주민 이주에 따른 인근 지역 전세난 야기 등의 문제를 해결하겠다는 것이 목표다. 전문가들은 이 같은 순환정비방식이 부동산 안정화에 도움이 된다고 설명한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “제한된 면적에서 이주민들을 동시에 수용할 수 있는 주택이 없다면 결국 수요가 많고 공급이 부족해지면서 가격이 오르는 현상이 일어난다. 이럴 때 전·월세 가격 및 부동산 수익률 등을 안정시키기 위해 순환개발방식을 사용하는 것”이라고 설명했다. 이어 그는 “즉 순환정비방식이 가능한 건 ‘미리 지은 주택’이 있다는 의미다. 성남의 경우 도천지구가 해당되는 이야기”라며 “성남의 단대구역, 금광구역 등에서 현재 순환개발방식이 쓰이고 있는데 이는 장기적으로 부동산 시장에도, 거주민에게도 안정화 하는 데 도움이 될 것”이라고 말했다. 이연우·이은진기자

경제 이연우 기자 2022-11-27 08:55

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