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공동주택 부동산 과열이 지속되면서 아파트 값의 고공 행진은 계속되고 있지만 생활 속 하자 분쟁은 줄지 않는 상황에서 지난 1월부터 하자 문제 개선에 관한 주택법 개정 내용이 시행됐다. 그 내용은 앞으로는 공동주택 입주예정자는 입주 전 사전 방문을 통하여 하자를 확인하고 사업주체에 보수 조치를 하도록 요청할 수 있고, 사업주체는 이를 수행해야 한다. 이는 지금까지 공동주택 입주 후 발생한 하자 분쟁과 소송 갈등이 크게 해소될 것으로 기대된다.

이번 주택법 개정에서 눈에 띄는 항목이 그동안 고질적 하자들에 대해 ‘중대한 하자’라는 자격을 부여하고, 법적으로 명문화한 것이다. 공동주택에서 하자라 함은“공사상 잘못으로 인해 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생해 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함”을 말한다. 그 외에도 탈락, 결로, 층간 소음, 공기질 오염, 가스 누출, 변색, 냄새 등이 하자로 분류된다. 이러한 하자는 대부분 교체, 재시공, 보수 및 보강을 통해 고칠 수 있지만, 근본적으로 고치기 어려운 하자는 이를 해결하고자 막대한 추가 비용이 소모된다. 이러한 고치기 어려운 하자의 대표적 문제가 누수, 층간 소음, 결로이다. 이 문제는 공동주택 건설 이후 가장 오래된 생활 민원으로 지금까지 해결되지 않고 있다. 과연 기술적으로 해결할 수 없는지, 아니면 방치하고 있었던 것인지 이 문제로 인해 아름답고, 웅장하게 세워진 많은 건축물의 위상이 떨어지고, 기술자의 체면도 잃어왔다.

건축물 누수는 구조체 균열 및 결함부 누수와 급배수설비 결함 누수로 구분할 수 있다. 급배수설비 결함 누수는 설비 교체나 수선으로 해결할 수 있다. 그러나 구조체 균열 및 결함부 누수는 지하수, 강수, 생활용수가 콘크리트 구조체 균열, 조인트, 접합부를 통해 실내 공간으로 유입되는 현상으로 철근 및 콘크리트 침식, 지하수 유입, 라돈 가스 유입, 곰팡이·결로·미생물·냄새 등 생활환경 훼손, 실내외 마감재·보관물품 훼손 등 다양한 형태로 안전, 기능, 미관, 경제에 심각한 영향을 끼치며, 민원 갈등과 분쟁의 단골 요소로 작용하고 있다. 이러한 하자 문제가 지금까지 개선되지 않은 원인은 물 좀 샌다고 집이 무너지거나, 사람이 다치거나, 죽는 것이 아니며, 물이 샌다고 소문나면 팔기가 어려워 이를 숨기고 적극적 문제 제기를 꺼리다 보니 건설관계자와 입주자의 이해관계 속에서 묵인되고, 타협한 사례가 적지 않다. 그나마 공공 시설물은 시민의 제보나 고발이 그나마 개선을 요구하는 여론이 돼왔고, 심각한 피해를 본 일부 개인이 주변의 회유를 뿌리치고 저항하면서 가끔 사회적 문제로 제기돼 왔다.

개정 주택법의 시행을 통해서 구조체 균열 누수가 단어적으로만 ‘중대한 하자’로 끝나서는 안 된다. 공동주택의 안전과 품질확보, 입주자들에 대한 삶의 질 향상, 고질적 민원 및 소송 갈등의 해소를 위해 개정한 법의 취지를 살리고, 실질적 개선을 위해 정부, 사업주체, 설계자, 시공자도 노력하여야 한다. 먼저 구조물의 사용 환경 조건에 적합한 방수설계 기준을 마련하고, 설계기준에 따른 시공기준 개선도 뒤따라야 하며, 현장에서의 시공안전과 품질확보를 위한 방수공사 감독 업무 강화도 중요하므로 앞으로 주요 시설공사에서는 누수예방을 위한 방수전문 감리제도 도입도 필요하다.

오상근 서울과학기술대학교 건축학부 교수