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우리나라는 전체 가구의 43% 정도가 임차가구이어서 주택시장의 변동에 따른 임대차 시장 변화에 많은 영향을 받고 있다. 특히 2017년 이후 수도권 중심으로 전세금이 급등하고 전세가 월세로 전환되는 등 주택시장이 구조적으로 변화하면서 민간 임대시장에 대한 관심이 높아졌다. 올해 들어 경기 부진이 심화하면서 일부 경기도 지역과 지방을 중심으로 전세금 하락세가 이어져 집주인에게서 전세금을 돌려받지 못하는 역전세난이 발생하고 있다. 올해 1월부터 8월까지 주택도시보증공사와 SGI서울 보증에서 받은 ‘전세금 반환 보증보험 운영 현황’ 자료에 따르면 집주인 대신 임차인에게 지급한 전세보증금은 2천978억원이다. 이는 지난해 12개월 동안 지급된 1천398억에 비해 113% 증가한 액수다. 전세금 반환보증보험은 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면 보증기관이 보험 가입자인 전세입자에게 전세금을 반환하여주는 상품이다.

최근 국회에서 주택 임대료 상한한도를 ‘주택 임대차 보호법’에 직접 규정하고 최소 임대차 기간을 연장하는 등 임대차 보호를 위한 법률안이 다수 발의된 바 있다. 민간 임대시장은 이해관계 자간에 서로 이익이 상충하기 때문에 공정한 입장에서 시장 제도를 설계하고 운용하는 것이 중요하다. 최근 주택시장이 매매시장 중심에서 전·월세 등의 임대차 시장 위주로 많이 변화했다. 경기 변동에 따라서 주택 임대료가 급등하거나 주택가격이 급락하는 경우 임차인의 재산권 보호를 위하여 안정적인 제도 운용이 필요하다. 2017년에 서울ㆍ 경기지역 전세금이 가장 높았던 시기를 고려하면 만기도래 시점인 오는 12월부터 역전세난이 수도권에서 표면화될 수 있다.

주택시장 보호에 적절하게 대응하고 민간 임대 주택시장의 지속 가능한 발전 방안 위하여 방안이 요구된다.

첫째로, 주택 임대차 계약 시 임차인과 임대인의 계약 대상물인 주택의 상태 증에 대하여 정보의 객관성을 보장하기 위한 프랑스와 호주의 경우와 같이 주택 상태 보고서를 개발하여 활용하는 것이 필요하다. 임차인의 권리 보호 측면에서 주택 점유의 안정성을 확보하기 위한 것과 임차인의 재산권인 임차 보증금 보호하는 방안을 마련하여야 한다. 영국의 예와 같이 ‘주택 임대차 보호법’에 임대인이 임차 보증금 보호할 의무를 규정하여 엄격하게 보호할 필요가 있다.

둘째, 임차인의 권리 보호 측면에서 임차인이 주택의 사용에서 임대인의 재산권 보호를 위하여 최소한의 유의사항, 임대인의 권리 행사를 위한 최소한의 절차 등을 규정하는 것이 필요하다. 임대인과 임차인의 권리를 모두 보호하고자 주택 임대차와 관련한 임대인과 임차인 간의 분쟁이 발생하였을 때 공식적인 권한을 가지고 법률적인 상담을 하여 주고 분쟁을 조정할 수 있는 기구 신설이 필요하다. 분쟁 조정 및 합의 결과가 법적 효력을 가질 수 있도록 프랑스의 사례와 같이 민사 소송의 참고 자료로 제출 하는 방안도 검토할 필요가 있다.

셋째, 민간 임대 주택시장에서 임대 주택 공급이 원활하게 이루어지도록 임대인을 유인하고자 취득세 및 재산세 감면 등의 세제 혜택 이외에 실제적인 혜택을 주는 조건을 검토할 필요가 있다. 우리나라의 주택관련 취득세와 재산세율이 유럽 주요국보다 그리 높지 않은 편이어서 취득세 및 재산세 감면을 통한 임대 주택 공급이 실효성을 갖지 못하고 있다.

민간 임대 주택 제도도 저소득층의 주거 복지 향상을 위한 주택 정책과 연계하는 방안 마련이 필요하다. 공공 임대 주택을 공급하기 어려운 도시 내 주거 밀집지역에 대해 임대료가 시세보다 저렴한 민간 임대 주택공급 정책 설계가 요구된다.

최근 주택시장이 분양 및 매매 시장에서 임대차 시장 위주로 개편됨에 따라서 민간 임대 주택 시장에 대한 중앙 정부와 지방정부의 역할도 새롭게 모색하는 제도 개선이 필요하다.

김기흥 경기대 경제학부 명예 교수