박승득 변호사 법무법인 마당

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아파트, 연립주택, 오피스텔, 다세대주택, 주상복합 건물 등 하나의 건물이지만 구조상 독립한 건물로 사용될 수 있도록 구분된 여러 개의 부분으로 이루어진 건물을 집합건물이라고 한다. 집합건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(이하 ‘집합건물법’)의 적용을 받는다.

집합건물법은, 건물에 대해 구분 소유관계가 성립되면 별도의 설립 절차가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 해 건물과 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 당연히 설립된다고 규정하고 있다(제23조). 이 경우 관리단을 대표하는 관리인은 관리단 집회의 결의로 선임되거나 해임된다(제24조).

그런데, 현실적으로 관리인이 없는 경우가 적지 않아 집합건물의 관리에 공백이 생긴다. 관리인 선임을 둘러싸고 분쟁이 발생하기도 한다. 이와 같이 관리인이 선임되지 않은 경우, 이사의 부존재나 결원으로 인해 손해가 생길 염려가 있는 때 이해 관계인이나 검사의 청구로 법원이 임시이사를 선임할 수 있도록 규정한 민법 제63조를 유추 적용해 임시관리인을 선임할 수 있다는 것이 과거 대법원(2009년 11월 19일 자 2008마699 전원합의체 결정)이 제시한 대안이었다.

그런데, 2020. 2.4. 법률 제16919호로 집합건물법은 제24조의2를 신설해 제1항에서 “구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해 관계인은 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우에는 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다.”고 규정했다. 그런데 이처럼 신설 규정은 ‘선임된 관리인이 없는 경우’만 임시관리인 선임 청구의 요건으로 정할 뿐 손해 발생 염려를 따로 요건으로 정하지는 않고 있다.

이에 따라 관리인이 없는 집합건물의 구분소유자 등 이해 관계인이 임시관리인 선임을 청구한 경우, 손해 발생 염려를 요건으로 하는지가 쟁점이 된 사건이 발생했다. 이 사건을 심리한 제1심과 제2심법원은 손해 발생 염려를 요건으로 보아 청구인의 청구를 기각했다. 그러나 대법원의 견해는 달랐다.

대법원은 집합건물법 제24조의2 제1항은 관리인이 없는 경우에 발생할 수 있는 집합건물의 관리 공백이나 관리인 선임을 둘러싼 분쟁을 예방하는 데 그 입법취지가 있고, 임시관리인이 선임된 경우 그에게 관리인의 조속한 선임을 위한 관리단 집회 등 소집 의무를 부과하고 그의 임기도 제한함으로써 임시관리인의 지위가 임시적인 것임을 분명히 하는 점 등에 비추어 보면, 집합건물법 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우 이해 관계인은 집합건물법 제24조의2 제1항에 의해 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있고, 이와 별도로 곧바로 임시관리인을 선임하지 아니하면 손해가 생길 염려가 있다는 사정이 요구되는 것은 아니라고 판시했다(대법원 2024년 8월19일자 2024마6239 결정 참조).