박영범 YB세무컨설팅 대표세무사

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최근 20∼30대 젊은 자산가들이 서울 강남과 용산의 초고가 아파트를 연이어 매입하고 있다.

올해 초부터 입주를 시작한 서울 강남구 청담동 초고가 아파트인 ‘에테르노 청담’은 29가구 중 소유주가 30대인 7가구가 분양가 120억∼160억원인 단층형 타입을 분양받았는데 그중 2021년 3월 전용면적 244㎡를 130억원에 분양받은 1993년생 가수 겸 배우 아이유(본명 이지은)도 있다.

1월에는 서울 용산구 한남동 ‘한남 더힐’ 전용 233㎡가 94억5천만원에 거래됐는데 매수자는 1998년생 20대로 근저당권을 설정하지 않아 전액 현금으로 대금을 지급한 것으로 보인다.

4월에는 장윤정·도경완 부부의 서울 용산구 한남동 ‘나인원 한남’ 전용 244㎡를 120억원에 매수한 사람은 1989년생 30대로 별도의 근저당권 설정을 하지 않아 전액 현금으로 샀다.

지난 5월19일 서울 강남구 압구정동 현대아파트 전용 196㎡를 80억원에 근저당 채권 최고액 15억원을 제외하면 70억원에 가까운 대금을 전액 현금으로 매수한 1992년생 A씨가 대리인을 통해 스스로 자금 출처를 공개해 화제다.

A 씨의 대리인은 “A씨는 소득이 높은 중견 전문 직업인으로 독립 생계를 유지하고 있으며 실거주를 위해 해당 아파트를 매입했다”며 “A씨는 보유 자산과 본인 소득 등에 기초해 정당한 금융거래를 한 것”이라고 했다. A씨는 잔금을 치르며 14억원은 금융기관에 근저당을 설정해 대출받았고 나머지 66억원은 자신의 주식을 담보로 대출받았다고 한다.

A씨의 부친은 배터리 등을 만드는 코스피 상장회사 B사의 대표로 A씨는 2022년 300억원 상당의 B사 주식을 증여받았으며 최근 1년간 받은 배당금은 15억원 정도로 담보와 이자 지금 및 대출 상환 능력이 충분하다고 한다.

젊은 자산가가 자금 출처를 스스로 공개한 이유는 소득과 나이에 비해 고가의 부동산을 취득하면 국세청의 자금 출처 세무조사를 받게 되고, 가족 회사에 근무하는 경우 자칫 부모님과 회사까지 편법 증여 혐의로 세무조사 범위가 확대될 가능성이 있기 때문이다.

국세청은 재산 취득일 전 또는 채무 상환일 전 10년 이내에 주택과 기타 재산 취득가액 및 채무상환 금액이 일정 기준 이상이거나 주택취득 자금, 기타 재산 취득 자금 및 채무상환 자금 합계액이 총액 한도 일정 기준 이상인 경우 자금출처 세무조사 대상자로 선정한다.

30대의 경우는 주택자금 부족액이 1억5천만원 미만이거나 총액 2억원 미만인 경우만 조사 대상에서 제외한다.

조사 대상자가 배우자 또는 직계존속과 직계비속으로부터 취득 자금을 증여받은 혐의가 있으면 배우자 또는 직계존속과 직계비속을 조사 대상자로 동시에 선정할 수 있으며 가족 회사로부터 자금을 유출한 혐의가 있는 경우 관련 회사도 통합 세무 조사 대상자로 선정할 수 있다.

자금출처는 신고한 소득이 있는 경우 소득 금액에서 소득세 등 공과금을 차감한 금액, 상속이나 증여를 받는 경우는 재산가액에서 상속·증여세를 차감한 금액, 재산을 처분했을 경우에는 양도 대금 중 양도소득세 등 공과금을 차감한 금액 등으로 입증해야 한다.

입증 못 한 금액이 2억원 이상이거나 재산 취득 금액의 80% 이상을 소명하지 못하면 입증하지 못한 금액을 소득이 있는 배우자 또는 직계존속과 직계비속으로부터 증여받은 것으로 추정해 과세할 수 있다.

현재 서울 강남·서초·용산·송파구 조정 지역은 거래가격과 상관없이 모든 주택거래(분양권·입주권 포함)는 관할 구청에 주택취득 자금 조달 및 입주계획서를 제출하므로 국세청이 조사 분석 자료를 빠르게 입수하고 있다. 강남 초고가 주택을 매입하는 20~30대는 국세청의 자금출처 세무조사에 대비해야 한다.