전 세계 전세제도 한국 유일…1970년대부터 성행 내 집 마련 가교 역할
건축왕 등 사태에 ‘월세시장 준비·전세상한제’ 제도 개선 필요성 불러

카지노 도박 사이트

전세. 전 세계적으로 대한민국만이 유일무이하게 가진 제도로, 가계소득으론 주택 가격을 감당할 수 없자 1970년대부터 성행한 것으로 여겨진다. 집주인 입장에선 전세보증금을 이용한 수입 확보 및 투자 확대가 가능하고 세입자는 고정비용이 들지 않아 내 집 마련의 가교역할을 담당했다는 평이다.

그러나 지난해부터 대한민국을 강타한 이른바 ‘인천 건축왕 사태’에 이어 ‘화성 동탄 전세사기 의혹’으로 일각에선 전세 제도의 조정이 필요하다는 견해가 나온다. 하지만 이는 시장의 혼란을 초래하는 데다 서민들의 내 집 마련의 꿈을 앗아갈 수 있다는 반론 역시 제기되고 있다.

■ 갭투자의 근본적 원인은 전세... “중장기적 월세시장 변화해야”

화성 동탄 전세사기 의혹 피해 임차인 20대 김모씨는 중소기업취업청년 전월세보증금대출을 이용하고자 1억원 미만의 집을 찾았다. 매매가는 8천만원, 전세가는 9천만원. 역전세임에도 이러한 저금리 대출 제도를 이용해 7천200만원을 확보했다. 하지만 김씨가 마련한 자금은 집주인의 세금 체납 문제 등으로 공중분해될 위기에 놓였다.

김씨의 집주인은 갭투자를 했던 것으로 추정된다. 매매가 상승을 노리고 전세를 낀 채 건물을 매입하는 갭투자는 금리 등 대내외 경제 상황에 좌지우지될 수밖에 없다.

코로나19 사태에 따른 저금리 기조로 나타난 지난 2020년 전세난 및 매매가 상승 등이 대표적인 예다. 여기에 지난해 우크라이나에 대한 러시아의 침공으로 금리가 오르자 깡통전세가 발생한 것도 이러한 사례다.

정재호 목원대 부동산금융보험융합학과 교수는 “임대차 시장을 안정시키려면 중장기적으로 월세시장을 준비해야 한다”며 “이러한 제도가 자리 잡을 때 갭투자 혹은 갭투기 등 부작용은 최소화돼 주택 시장의 안정화를 도모할 수 있다. 저소득층에 대해선 정부의 주택 바우처로 월세 부담을 줄이는 것도 하나의 방안”이라고 강조했다.

■ 월소득 4분의 1 ‘싹뚝’... “전세가 상한제 도입해야”

하지만 전세는 고정비용 발생이라는 월세의 단점을 상쇄한다. 특히 2030세대와 같은 사회초년생에겐 이러한 장점은 두드러질 수밖에 없다는 분석이다.

30일 통계청에 따르면 지난 2021년 말 기준 만 20~35세의 월평균 소득은 약 261만3천원이다.

화성 동탄 오피스텔의 월세는 평균 50만원으로 형성돼 있는데, 관리비와 공과금까지 고려한다면 청년층이 매달 내야 하는 돈은 70만원 선이다. 소득의 26.7%가 월세로 빠져나가는 구조인 것.

더욱이 급격한 전세시장의 위축은 보증금 미반환 사태처럼 임차인과 임대인 모두 피해를 볼 수 있는 등 시장의 혼란만 초래한다는 게 대한주택임대인협회와 한국공인중개사협회의 설명이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수 역시 “목돈 마련과 같은 내 집 마련의 중요한 역할을 담당하는 전세제도가 위축되면 세입자는 점점 더 집을 구하기 어려워질 것”이라며 “전세사기가 발생했다고 해서 당장 이를 조정하는 것은 옳지 않으며 시장 안정을 위해 전세가를 매매가의 70~80%로 고정할 수 있는 전세가 상한제를 도입하는 것이 필요하다”고 말했다.