일부 지역 투기과열지구 해제… 대출 규제 완화에 갭투자 성행
코로나 ‘경기 부양책’ 일환 저금리 기조 투자 수요 유발 한몫
전문가 “소형 오피스텔 사각지대… 시세 파악 어려워 집중 표적” 

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갭투자는 전세를 끼고 오피스텔과 아파트를 매입하는 형태를 의미한다. 

가령 1억원의 부동산에 대해 8천만원의 전세 임차인이 있다면 투자자는 2천만원만 보유하면 된다. 추후 매매가 상승에 따른 매각을 염두에 둔 것으로 업계에선 비교적 저렴한 소형 오피스텔을 대상으로 보고 있다.

소형 오피스텔은 최근 불거진 화성 동탄 전세피해 임차인들이 대부분 사는 곳이다. 동탄에는 무슨 일이 있었던 것일까.

■ 2016년 규제 덜 적용 동탄, 갭투자의 먹잇감

갭투자의 시작은 지난 2016년으로 거슬러 올라간다.

25일 지역 부동산 업계 등에 따르면 같은 해 이른바 ‘11·3’ 대책에서 투기지역과 투기과열지구에서 제외된 채 동탄 일부 지역(동탄 2동)만 조정대상지역으로 묶였다. 이 경우 상대적으로 아파트에 대한 대출 규제가 덜 한데 다 오피스텔은 신규 분양 물량에 대한 제약만 있었던 만큼 오피스텔과 아파트 가릴 것 없이 갭투자가 성행했다는 전언이다. 이 때문에 공인중개사들 사이에선 갭투자를 하나의 상품으로 홍보하기도 했다.

■ 동탄 지역 오피스텔 거래량 급등

더욱이 2020년 ‘6·17’ 대책으로 수도권 대부분 지역(경기의 경우 10곳)이 투기과열지구 등으로 지정돼 투자 수요가 오피스텔로 몰리는 이른바 ‘풍선효과’가 나타났다는 분석이다. 또 코로나19 사태에 따른 경기 부양책의 일환으로 나온 저금리 기조 역시 투자 수요를 유발했다. 결국 이러한 흐름은 소형 오피스텔에 쏠렸다는 게 업계 설명이다.

경기일보가 국토교통부의 실거래가 자료 등을 분석한 결과 화성시 전체 오피스텔 매매 거래량 중 동탄 지역(능동·반송동 일원) 소형 오피스텔(전용면적 60㎡ 이하)은 지난 2018년 63.0%(전체 576채 중 소형 363채), 2019년 34.7%(789채 중 274채)를 기록하다가 2020년 83.3%(788채 중 657채)로 급증했다. 2021년은 78.8%(1천529채 중 1천205채), 지난해는 73.0%(1천217채 중 889채)다.

특히 이번 사건의 핵심 관계자인 소유주 A씨는 1억원 안팎의 오피스텔을 지난 2020~2022년 집중 매입한 것으로 알려졌다. 이를 전제로 동탄 지역 소형 오피스텔 중 1억2천만원 이하로 거래된 물건을 파악한 결과, 2020년 36.8%(657채 중 242채), 다음해 40.4%(1천205채 중 487채), 지난해 43.0%(889채 중 383채)로 각각 집계됐다.

익명을 요구한 한 공인중개사는 “이곳은 삼성전자 직원들의 실거주 등 수요가 끊이질 않는 곳”이라며 “2020년 코로나19 사태로 갭투자 얘기가 많이 나오자 너도 나도 이에 관심을 보인 것으로 알고 있다”고 설명했다.

■유사 사태 속출 가능성도 제기

그러나 지난해 우크라이나에 대한 러시아의 침공 등으로 인한 물가가 상승한 데다 부동산 시장의 과열 조짐이 나타나자 2022년 1월부터 기준금리가 가파르게 오르기 시작했다. 부동산으로 흘러갔던 돈줄, 즉 가격 상승 요인이 막힌 것이다. 이는 고스란히 오피스텔 시장에도 영향을 끼치고 있다는 분석이다.

KB부동산에 따르면 경기 지역 오피스텔은 지난해 7월 2억8천398만원으로 정점을 찍었다가 꾸준히 하락, 이번 달에는 2억6천600만원으로 집계됐다. 현재 도내 전세가율은 84.1%다.

뿐만 아니라 올해 아파트 중심의 규제 완화로 인해 오피스텔의 투자 가치가 낮아진 데다 고금리로 시장 회복이 단기간에 이뤄지기 어렵다는 ‘부동산R114’의 예측이 나오는 등 이번 사건의 핵심인 깡통전세·역전세의 가능성은 잠재돼 있다.

정재호 목원대 부동산금융보험융합학과 교수는 “오피스텔의 경우 애초 주거용이 아닌 만큼 청약제도에서 제외돼 임대 수익을 목적으로 투자되는 경우가 많을뿐더러 시세 확인이 어려운 게 맹점”이라며 “시장의 하향세가 계속되면 이 같은 문제의 오피스텔은 또다시 나타날 수 있다”고 말했다.

한편 경기도는 지난 24일부터 이틀 동안 HUG 주택도시보증공사 인력지원 등 동탄 전세피해 임차인들의 의견을 수렴한 뒤 이를 국토교통부에 건의했다.