소유주 A씨 ‘소유권 이전’ 권유... 역전세 매입 시 손실 피해자 몫
경매 넘어가면 전세금 반환 불가, 공인중개사 과실 규명도 어려워
세입자 우선 매수권 실효성 지적... 피해자 조롱 사이버 폭력도 ‘심각’

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미래를 그리던 보금자리는 족쇄가 됐다. 한 푼 두 푼 모은 돈은 ‘소유권을 이전해 가라’는 집주인의 통보와 함께 하루아침에 행방을 감췄다. 벼랑 끝에 몰린 ‘화성 동탄 전세사기 의혹’ 임차인들의 얘기다.

■ 소유권 이전 사실상 불가능…일부는 기회조차 없어

“제 돈 찾을 수 있을까요?”

임차인들은 소유주 A씨가 전세 보증금을 돌려주지 않는 한 자기 돈을 보존할 만한 뚜렷한 수단이 없는 것으로 나타났다.

23일 임차인들의 법률 지원을 자원한 윤영석 법무법인YK 변호사 등에 따르면 소유주 A씨는 지난 18일 역전세(전세가>매매가) 형태로 전세 계약을 체결한 임차인만을 한정해 소유권 이전을 권유했다.

오피스텔을 매입하라는 뜻이지만 역전세인 만큼 손실이 발생할뿐더러 현실적으로도 불가능하다.

일례로 20대 김모씨의 능동 오피스텔(전용면적 20㎡, 6층, 지난해 11월 계약)의 전세가는 9천만원, 매매가는 8천만원이다. 8천만원에 살 수 있는 오피스텔을 9천만원의 보증금을 묻어둔 채 소유권을 이전 받으면 1천만원의 손실이 날 수 밖에 없다.

더욱이 8천만원에 대한 취득세 4.6%까지 떠안는 데다 주거 이전의 자유마저 침해당하는 꼴이다. 여기에 총 보증금 중 7천200만원은 중소기업청년전세대출로 마련한 돈이다. 애초 대출의 목적이 전세이기에 매매 자금으로 사용될 수 없어 김씨는 이를 즉시 반환해야 한다.

뿐만 아니라 높은 매매가에 육박하는 등 매매가보다 적은 금액으로 전세 계약을 한 임차인들에겐 A씨의 문자가 오지 않은 것으로 알려졌다. 소유권 이전의 기회조차 없다는 것이다.

■ 새로운 집주인 변수, 현행 보증 제도 한계 등 사실상 구제 가능성 ↓

여기에 경매로 물건이 넘어가 새로운 집주인이 생길 경우 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성은 적어진다.

이 때문에 임차인이 감정가보다 낮은 가격으로 물건을 낙찰 받는 방법이 있지만 기존 전세 보증금을 못 찾는 사회초년생에게 추가적인 경매 비용 마련은 부담스러울 수 밖에 없다.

또 일부 임차인은 신혼집을 마련할 계획이라 경매로 기존 오피스텔을 확보할 경우 다주택자로 분류돼 새로운 집에 대한 8%의 취득세를 부과받는다.

임대차 등기 명령 역시 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 무용지물이며 한국공인중개사협회의 공제증서도 효용이 없다는 지적이다. 

매도자 신분증 미확인 등 공인중개사의 과실에 따라 협회가 보증하는 이 제도는 공인중개사가 대상(올해부터 최대 2억원)이다. 임차인 각각 2억원을 받는 게 아니라 공인중개사가 보증기간 1년 동안 체결한 전체 계약을 토대로 보상이 진행되는 만큼 임차인들이 확보할 수 있는 보상 금액은 적을 수 밖에 없다. 더욱이 이번 사건의 원인은 ‘인천 건축왕’ 사태와는 다르게 이른 바 ‘깡통전세’가 유력한 만큼 공인중개사 과실 규명도 쉽지 않다는 게 법조계 설명이다.

그나마 대책인 HUG 주택도시보증공사의 보증 보험에 대해 윤 변호사는 임차인을 대상으로 가입 여부를 확인 중이다.

■ 정부 대책도 물음표…사이버 폭력도

이처럼 전세피해가 사회적 이슈로 떠오르자 정부는 피해 주택 우선 매수권 법안을 추진 중이나 법조계에선 실효성 문제를 지적하고 나섰다. 익명을 요구한 한 변호사는 “2030세대가 우선 매수권을 받아도 부동산을 살 돈이 있겠는가”라고 반문했다.

이런 가운데 화성 동탄 전세사기 의혹에 대한 2차 피해도 발생하고 있다. A씨의 계약을 대행했던 공인중개사 B씨로부터 지난달 중순 가게를 양도 받은 공인중개사 C씨는 이번 사건과 연관이 없음에도 온·오프라인에서 매도당하자 지난 20일 휴업을 신고했다.

임차인들에 대한 사이버 폭력도 횡행하다. 지난 19일 오픈 채팅방에는 이들을 조롱하는 익명의 채팅이 잇따라 올라왔다. 

사이버 폭력 전문가인 노윤호 사월 대표 변호사는 “집단에 대한 명예훼손도 가능한 만큼 법적으로도 조심해야 할 뿐더러 도덕적으로도 피해자를 조롱하는 말은 해선 안 된다”고 말했다.