김인만 김인만부동산경제연구소장
강남 등 서울 중심지에서 시작한 집값 상승세가 서울 외곽과 수도권으로 확산하자 정부가 수요 억제로 부동산 정책의 방향을 전환했다. 그동안 공급 확대를 통해 집값은 안정시키면서 규제는 풀어 건설경기를 부양하겠다는 투트랙 정책을 시행했는데 예상을 뛰어넘는 가파른 집값 상승 속도에 화들짝 놀란 정부는 대출 강화 카드부터 꺼내 들었다.
9월부터 스트레스 DSR 2단계가 시행된다. 참고로 스트레스 DSR는 대출을 받는 차주의 대출 한도를 정하는 기준인 금리에 가산금리를 더해 한도를 줄이는 규제다. 특히 집값이 과열인 수도권의 경우 당초 2단계 스트레스 금리인 0.75%포인트보다 높은 1.2%포인트를 적용해 대출한도를 더 줄였다.
예를 들어 연 소득 1억원인 사람이 연 4.5%의 금리로 30년 만기 대출을 받을 경우 8월까지는 6억4천100만원을 빌릴 수 있었지만 9월부터는 수도권은 6억600만원, 비수도권은 6억2천400만원으로 한도가 줄어든다.
문제는 스트레스 DSR뿐만 아니라 은행 자체적으로도 무차별적 대출 강화를 하고 있다는 것이다. KB국민은행의 경우 수도권 주택담보대출 최장 대출 기한을 30년으로 일괄 축소했고 주택담보 대출 거치 기간을 폐지했으며 내 집을 담보로 빌릴 수 있는 생활안정자금 주택담보대출 한도를 1억원으로 제한했다. 또 은행을 갈아타는 목적의 전세자금 대출 금지, 신규 마이너스통장 한도 5천만원으로 축소 등 전방위적 압박을 하고 있다. 우리은행은 한술 더 떠 갭투자 용도의 전세대출 취급 금지라는 초강수를 뒀다. 신규 매매 잔금일과 동일한 날짜의 전세자금 대출을 전격적으로 막아버렸다.
갑자기 막힌 대출로 현장은 혼돈의 상황이다. 갭투자를 잡겠다고 막은 전세대출로 인해 전세대출이 나오는 전세 매물의 희소성이 커지면서 오히려 전셋값 상승을 부추기지는 않을지 걱정된다.
은행들이 집 있는 유주택자의 신규 주택담보대출도 사실상 틀어막는 초강수를 두고 있는 배경에는 8월 가계대출이 역대급으로 증가했기 때문이다. 5대 시중은행의 8월 가계대출 증가액은 9조6천259억원, 주택담보대출 증가액은 8조9천115억원으로 은행이 집계를 시작한 2016년 이후 역대 최대 규모라 한다. 주택공급 불안과 전셋값 상승 피로감에 임대 수요까지 매매로 돌아서면서 집값이 상승하자 2020~2021년 상승 열차를 타지 못하고 관망하던 실수요자들이 화들짝 놀라 사자로 돌아섰고 갈아타기 수요까지 겹치면서 역대급 상승을 기록한 것이다.
뒤늦게 시작한 대출 규제 강화 카드로 치솟는 서울 집값을 잡을 수 있을까.
한국개발연구원(KDI)은 부동산 대출 규제의 효과는 길어야 6개월이라는 다소 냉정한 평가를 하고 있다. 문재인 정부 시절 2019년 12·16대책을 통해 강한 대출 규제를 했음에도 주택담보대출 증가율이 1분기 잠깐 감소한 뒤 2분기부터 다시 늘어났다. 은행들이 대출 문턱을 높여도 시장에 강력한 수요가 존재하면 대출은 오히려 늘어날 수 있다는 것이다.
공은 다시 부동산시장으로 넘어왔다. 무릎에서 어깨를 넘어 머리까지 올라가는 상승 기간 각종 규제에 단련됐던 문재인 정부 시절과 달리 지금은 어깨로 잠시 내려왔다가 다시 머리로 올라와 절대 가격 자체가 부담스럽다. 또 규제 완화를 통해 집값 부양을 하던 정책이 갑자기 대출 규제를 통한 집값 잡기로 전환됐기 때문에 모든 상황이 부담스럽다.
강한 대출 규제를 시행했음에도 추석 이후 집값이 계속 오르면서 가계부채가 증가한다면 대출 전면 중단이나 규제 지역 재지정 등 특단의 대책이 나올 가능성도 배제할 수 없다. 추석 이후 부동산시장 흐름에 따라 향후 부동산 규제정책의 향배가 결정될 것이기에 이번 추석이 그 어느 때보다 중요하다.
생각해 보면 여러모로 아쉬움이 남는다. 미국의 가파른 기준금리 인상의 영향으로 집값이 폭락했던 2023년 굳이 특례 보금자리 같은 정책대출을 성급하게 시행할 필요가 있었을까. 올해 출산율 급감을 막기 위한 카드가 하필 신생아 특례대출밖에 없었을까. 별것도 아닌 스트레스 DSR 2단계를 9월로 연기하지 말고 예정대로 7월에 시행했으면 어땠을까.
공급 부족도 사실 서울은 과거에도 공급 부족 지역이고 전셋값 상승도 새삼스러운 것이 아니라 항상 상승했다. 금리인하 기대감 역시 금리가 인하된다고 무조건 집값이 올라가는 것은 아니다.
결과적으로 집값이 올라가는 빌미를 제공한 것도 정부고 시장을 불안하게 만든 것도 정부며 다시 집값을 잡겠다고 전세대출까지 잡는 것도 정부다. 시장은 정부가 만들어준 정책의 판 위에서 각자 입장에서 최선의 선택할 뿐이다. 시장의 변화에 따라 급격한 정책의 변화를 주기보다 시장을 이끌어갈 수 있는 장기적이면서 일관성 있는 부동산 정책을 기대해 본다.