조혜진 변호사 법무법인 마당
상가 소유자인 B씨는 A씨와 위 상가에 관해 임대차 기간을 2018년 12월31일부터 2020년 12월30일까지로 하는 상가 임대차계약을 체결했다. A씨는 임대차계약 기간 만료 하루 전인 2020년 12월29일 B씨에게 위 임대차계약의 갱신을 하지 않겠다는 통지를 했다.
이 경우 A씨와 B씨 사이의 상가 임대차계약은 기간의 만료로 종료되는 것일까.
상가건물 임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’) 제10조제1항은 “임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”고 정하고 있다. 따라서 위와 같은 사안에서 A씨의 통지가 임대차계약 기간만료일 전 1개월이 경과한 시점에 이루어져서 이미 묵시적으로 임대차계약이 갱신된 이후에 이루어진 것으로 보아야 하는지 문제가 될 수 있는 것이다.
최근 대법원은 이에 관해 “상가임대차법 제10조 제1항은 임차인의 갱신 요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신 거절 통지를 할 수 있는 기간은 별도로 제한하지 않고 있으며, 상가임대차법 제10조 제4항은 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정해 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지기간을 제한했을 뿐, 상가의 임차인에 대해서는 기간의 제한을 두지 않았다. 상가임대차법에 임차인의 갱신 거절 통지기간에 대해 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신 거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.”고 판단했다(대법원 2024년 6월27일 선고 2023다307024 판결 참조).
이 판결에 따르면, 임차인 A씨는 임대차계약의 기간이 만료되기 전이라면 남아있는 기간과 상관없이 임대인 B에게 임대차계약의 갱신 거절 통지를 할 수 있으며, 이에 따라 A씨와 B씨 사이의 임대차계약은 임대차 기간의 만료로 종료되는 것이다. 그러나 임차인의 갱신 거절과 달리 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구를 한 경우 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했거나 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등 상가임대차법 제10조제1항에서 정한 사항에 한해서만 임대차계약의 갱신 거절을 할 수 있다.
한편, 위와 같이 임차인의 임대차계약에 대한 갱신 거절의 통지기간에 제한이 없다고 보는 경우는 ‘상가’의 임대차계약에만 한정된다. ‘주택’의 임대차는 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문에 따라 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않는 경우 임대차계약이 묵시적으로 갱신되기 때문이다. 따라서 주택임대차보호법이 적용되는 주택의 임차인은, 임대차 기간이 2개월 미만으로 남은 경우 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없게 된다(다만 이 경우 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지는 별론으로 한다).