오랜 세월 흐른 1기 신도시, 기반시설 노후화부터 고질적 교통·인프라 문제, 슬럼화 현상까지 발생 정부, 20년·100만㎡↑ ‘노후계획도시특별법’ 시행 9월23~27일 선도지구 공모… 11월 최종 발표 2027년 착공… 2030년 입주 목표 ‘재건축’ 추진
1980년대 정부는 급속한 도시화와 인구 증가에 대응하기 위해 1기 신도시라는 혁신적인 계획을 세웠다. 수도권의 주거 문제를 해결하고 균형 잡힌 도시 성장을 목표로 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본이 1기 신도시로 탄생했다.
하지만 30여년이 지난 현재, 1기 신도시는 과거의 모습과 달리 도시 기반시설 노후화부터 고질적인 교통 및 인프라 문제, 슬럼화 현상 등이 발생하고 있다.
이에 정부는 1기 신도시로 대표되는 노후계획도시의 기능을 강화하고, 쾌적한 주거환경을 확보하기 위해 지난 4월27일 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 시행했다.
여기서 말하는 노후계획도시란 조성 후 20년 이상 경과하고 면적이 100만㎡ 이상인 지역이다. 1기 신도시를 제외한 수원 정자, 용인 수지 등 지역도 포함됐으나, ‘1기 신도시 특별법’이라 불릴 정도로 1기 신도시 재건축에 초점이 맞춰져 있다.
이를 위해 정부는 오는 11월 가장 먼저 재건축에 착수할 선도지구를 선정하고, 순차적으로 1기 신도시 재건축을 진행한다. 선도지구란 노후도, 주민 불편, 모범사례 확산 가능성 등을 종합적으로 고려해 정비예정구역 중 우선적으로 정비사업이 추진되는 곳을 의미한다.
이번에 선정되는 선도지구는 2030년 입주를 목표로 내년 특별 정비구역 지정, 2026년 시행계획과 관리처분계획 수립, 2027년 착공 등 정비에 따른 각종 절차가 진행될 예정이다.
■ 세월 흘러 곳곳 멍든 ‘1기 신도시’…'빅체인지'가 필요하다
1기 신도시는 1980년대 후반과 1990년대 초반에 서울의 주택난을 해소하고, 균형 잡힌 지역 발전을 위해 정부 주도로 건설된 신도시들을 말한다.
1980년대 중반 서울을 비롯한 수도권 지역의 급격한 인구 증가와 이에 따른 주택 부족 문제 심화돼 주택 문제 해결을 위한 대규모 주택 공급 계획의 필요성이 대두됐다.
이에 정부는 1989년 약 200만호 주택 건설 계획을 발표했으며, 일환으로 서울 외곽 지역에 새로운 대규모 주거 단지 조성을 위한 신도시 개발 계획 수립했다.
이 과정에서 서울 도심에서 20~30km 이내에 위치해 있는 성남시 분당, 고양시 일산, 안양시 평촌, 군포시 산본, 부천시 중동 등 5개 지역이 선정됐다.
이들 신도시는 계획 수립 후 본격적인 개발이 시작됐으며, 1989년부터 1996년까지 진행됐다.
국토교통부에 따르면 ▲분당 1991년 ▲평촌 1992년 ▲산본 1992년 ▲일산 1992년 ▲중동 1993년에 최초 입주를 시작했다. 입주가 시작되고 분당은 33년, 중동은 32년이 지나면서 재건축 필요성이 제기됐다.
이에 정부는 오는 9월 23~27일 선도지구를 선정하기 위한 공모신청을 받고, 1기 신도시를 보유한 각 지자체는 10월 평가를 거쳐 국토교통부와 협의 후 11월 최종 선정결과를 발표한다.
선도지구에 선정되면 곧바로 해당 단지의 특별정비계획 수립이 진행되는 등 본격적인 재건축 절차가 시작된다.
■ 정부, 1기 신도시 선도지구 선정 지침 발표…주민동의율이 관건
국토교통부는 지난 5월22일 ▲분당(성남) 8천가구 ▲일산(고양) 6천가구 ▲평촌(안양)·중동(부천)·산본(군포) 각 4천가구 등 총 2만6천가구 중 10~15% 내외로 1기 신도시 선도지구를 선정하겠다는 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’을 발표했다.
여기에 각 지방자치단체에서 기존 물량의 최대 50%까지 늘릴 수 있어 분당 1만2천호, 일산 9천호 등 총 3만9천호까지 지정이 가능하다.
이를 위해 국토부는 ▲주민동의(60점) ▲정주환경 개선의 시급성(10점) ▲도시기능 활성화 필요성(10점) 등 총 100점의 표준 평가기준을 발표했다.
다만 1기 신도시별 특성이 다르기 때문에 주민동의 배점을 비롯한 평가 기준을 지자체 여건에 따라 직접 조정 가능하도록 맡겼다.
시·군이 60점인 주민 동의율을 10점으로 낮추고, 10점인 도시기능 활성화 필요성을 60점으로 조정할 수 있다.
■ ‘1기 신도시’ 지자체, 선도지구 공모 지침 공개…성남·부천 ‘특수’
1기 신도시가 속한 각 지방자치단체(성남, 고양, 안양, 부천, 군포)는 지난달 25일 선도지구 공모 지침을 홈페이지에 공개했다.
5개 지자체의 선도지구 공모지침 내용은 ▲성남 ‘세부기준 추가’ ▲부천 ‘동의율 추가배점’ ▲고양·안양·군포 ‘국토부 표준안 준용’으로 정리된다.
성남시의 경우 ▲주민동의율 95% 이상 60점 ▲정주환경 시급성 상한 6점 ▲도시기능 활성화 15점 ▲정비사업 파급효과(주택단지 4개 이상 4점, 3천세대 이상 15점)등이다. 여기에 사업실현가능성(신탁방식, 총괄사업관리자+조합방식, 공공시행방식 중 택일 시 2점) 충족 시 2점을 가점으로 부여하기로 했다.
상가동의율을 점수 산출 시 제외하기로 한다는 내용도 추가했다. 구역 내 상가 동의율 20%만 달성하면 선도지구 신청자격을 부여하되, 실제 주민동의율 평가시에는 상가 동의율은 제외한다는 내용이다.
성남시를 제외한 나머지 4개 지자체는 공모지침의 간소화 쪽에 집중했다.
부천시는 국토부 표준기준을 바탕으로 주민동의율 배점을 한층 높였다. 주민동의율에 70점을 배점해 사실상 주민동의율이 높은 곳을 선도지구로 지정하겠다는 방침을 확정했다. ▲주민동의율 95% 이상 70점 ▲정주환경 시급성(주차대수 0.4대 미만 7점·옥외주차 비율 100%시 3점) 10점 ▲정비사업 파급효과(주택단지 4개 단지 이상 10점, 3천세대 이상 10점) 20점 등이다.
고양·안양·군포시의 경우 국토부 표준 평가기준을 그대로 준용했다. 이 3개 지자체의 공모지침은 ▲주민동의율 95% 이상 60점 ▲정주환경 시급성 주차대수 0.3대 미만 10점 ▲정성평가 항목은 미평가하되 신청자 모두에게 10점 ▲정비사업 파급효과(주택단지 4개 단지 이상 10점, 3천세대 이상 10점) 20점 등이다.
■ 1기 신도시 선도지구 경쟁 ‘분주’…주민동의율 확보 총력
1기 신도시 지자체들이 선도지구 공모지침을 공개하면서 주요 재건축 추진단지들이 주민 동의를 얻기 위해 총력을 기울이고 있다.
5개 지자체별로 선도지구 평가기준은 다소 차이가 있지만, 주민동의 점수가 절대적으로 높기 때문이다.
이들은 주민설명회를 개최하고 재건축추진준비위원회를 결성하는 등 선도지구 선정을 위한 단계를 밟아가고 있다.
서진형 한국부동산경영학회장(광운대 부동산법무학과 교수)은 “정부가 내놓은 선도지구 선정 지침에서 주민동의율이 관건인 만큼 이를 확보하기 위해 주민 화합이 무엇보다 중요하다. 정부는 정책 방향성만 제시하는 것으로, 재건축 사업의 핵심은 결국 조합원들의 의지”라며 “선도지구 선정을 위해 주민들이 서로 뭉쳐야할 시점”이라고 설명했다.