LH 사태나 개발사업에서 민간개발업자가 취득하는 천문학적 수익은 부동산 정의 없이 대한민국이 선진국이 되는 것이 불가능함을 보여준다. 문재인 정부가 대외적으로 ‘나라다운 나라’를 만드는데 크게 기여했지만, 대통령이 올해 두 차례나 사과할 정도로 부동산 정의 실현에 실패한 원인도 부동산을 매개로 한 부패카르텔을 해체하지 못했기 때문이다. 국정감사에서 강준현 의원이 공개한 노무현 정부 이래 역대 정부의 신규 준공(입주) 주택을 보면 문재인 정부에서 연평균 54만6천315호로 두 번째로 많았던 박근혜 정부때보다 21.3%나 증가했다. 수도권과 서울의 주택도 각각 36.3%와 3.6%가 증가했다. 아파트는 47.2%나 증가했는데, 특히 수도권과 서울에서 각각 81.4%와 36.3%가 증가했다. 물론 이 기간 가구 수도 급증했다. 2016년 대비 2020년까지 전국, 수도권, 서울의 가구 수는 각각 8.3%, 9.9%, 5.4%가 증가했다. 그러나 가구 수 증가를 고려해도 문재인 정부에서 주택 공급량은 박근혜 정부때보다 더 증가했다. 문재인 정부에서 부동산 가격이 폭등한 이유가 주택 공급량 부족 때문이 아니라는 얘기다. 부동산 가격의 폭등은 돈이 많이 풀린 이유와 더불어 재벌건설자본과 금융자본의 이익에 복무하는 경제관료, 이른바 모피아의 의도적 방해 때문이었다.
투기수요에 의한 불로소득 차단과 질 좋은 장기공공임대주택의 대규모 공급, 그리고 가계부채 관리 등을 목표로 한 문재인 정부의 부동산정책은 다주택 소유의 억제에 초점을 맞췄다. 그러나 기재부(2017년 9월)는 보유세 강화를 거부했고, 심지어 세제 혜택(2017년 12월)을 통해 민간임대사업 활성화, 즉 다주택 소유를 역으로 장려했다. 게다가 금융위원회(2018년 1월)는 투기지역 내 대출 억제 조치에서 임대사업자는 제외하는 특혜를 제공한다. 그 결과 임대사업자 증가는 박근혜 정부 4년간 32만1천명에서 문재인 정부 4년간 72만7천명으로 증가폭이 두 배가 훨씬 넘었다. 천준호 의원이 국정감사에서 법인 자금조달계획서를 분석한 결과, 법인 임대사업자가 지난 11개월(2020년 10월27일~2021년 9월30일)간 임대사업을 등록한 법인이 매입한 주택은 약 4만7천채였는데 이 중 3억원 이하 주택이 77%가 넘었다. 그리고 주택구입 자금 중 차입이 68%에 달했다. 금융 지원으로 서민 주택을 집중적으로 매입함으로써 서민 주택 가격을 상승시킨 것이다. 모피아는 기본적으로 공공임대를 선호하지 않는다. 예를 들어 공공임대주택 공급과 관련된 주택도시기금은 박근혜 정부 때인 2015년 약 80조원이었으나 문재인 정부 때는 2019년까지 최대 74조6천억원에 불과했다. 공공임대주택을 많이 공급하면 그만큼 민간이 공급하는 주택 수요가 줄어들고, 이를 건설자본과 금융자본은 싫어한다. 은행 영업의 주요 부분이 주택금융이기 때문이다. 가구 수 증가를 주도하는 것은 1인 가구이고, 특히 2016년 대비 2020년까지 약 27% 증가한 수도권 1인 가구가 주도하고 있다. 그런데 수도권 1인 가구 증가를 주도한 것은 상대적으로 주택구입 능력이 부족한 20~34세 청년층 1인 가구다. 같은 기간 서울에서는 29% 이상, 수도권 전체는 35%가 증가했다. 따라서 청년층 등 1인 가구를 위한 장기공공임대 공급은 주거 정의에 필수조건이다.
모피아의 엇박자 정책은 풀린 돈과 더불어 가계부채를 급증시켰다. 가계대출 중 주택담보대출의 비중은 2021년 2분기 기준 약 56%에 달한다. GDP 대비 가계부채는 박근혜 정부 때인 2013년 3월 76.6%에서 2017년 3월 87.3%로 4년간 10.7%p 증가했으나 2021년 3월 104.9%로 문재인 정부 4년간은 17.6%p나 증가했다. 이에 위기의식을 느낀 정부와 금융 당국은 주택시장 과열 경고를 내보내고, 가계부채 총량관리를 위해 대출 억제를 추진하고 있다. 그런데 상환 능력 기준의 강화나 갭투자 방지를 위한 전세대출 억제 등에 초점을 맞추다 보니 실수요자나 서민 등의 피해로 이어진다. 이 와중에 금융위원회는 대부업체에 대한 시중은행의 대출을 허용해주고, 은행 대출을 이용할 수 없는 경제적 취약계층을 대부업체로 밀어내고 있다. 사실, 가계대출은 다주택 소유자 등 부동산 부유층이 집중적으로 이용했다. 2020년 기준 부동산자산 상위 2%의 가계부채 비율은 317%인 반면 하위 30%는 72%에 불과하다. 가계부채를 줄이려면 가계부채를 많이 이용한 다주택 소유자의 대출을 회수해야만 효과를 볼 수 있음을 보여준다. 이처럼 문재인 정부의 부동산정책 실패는 부동산 카르텔의 주장대로 공급 부족이 아니라 모피아의 저항을 넘어서지 못한 결과였다.
최배근 건국대 경제학과 교수