일반적으로 부동산 임대차에 있어서 임대차보증금은 연체 차임 등 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 임대차종료 시 연체된 차임이 있다면 임대인은 임대차보증금에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 된다.
그러나 임대인의 요청에 따라 임대인이 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임차인 명의로 전세권설정등기를 마쳐 주는 경우, 임대인은 예상치 못한 피해를 입을 수 있어서 주의를 요한다. 아래 사례를 기초로 살펴본다.
임대인 A는 2013. 1. 1.경 임차인 B와 본인 소유의 건물에 관하여 임대차보증금 1억 원, 임대료 월 금 1천만 원, 임대차기간 2013. 1. 1.부터 2014. 12. 31.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다. 그런데 A는 B의 요청에 따라서 이 건물에 관하여 전세권자 B, 기간 2013. 1. 1.부터 2014. 12. 31.까지로 된 전세권 설정등기를 마쳤다.
이후 B는 2013. 3.경 위와 같은 전세권 설정등기가 마쳐진 경위를 알지 못하는 C로부터 금 7천만 원을 차용하면서 C에게 위 전세권에 관하여 채권최고액 금 9천만 원의 근저당권 설정 등기를 마쳐주었다.
그런데 B는 2014. 1. 이후부터 차임을 연체하여 A는 2014. 6.경 B에게 임대차계약 해지 통보를 하였다. 한편, B가 2014. 1. 1. 이후의 C에 대한 차용금 이자를 지급하지 아니하자, C는 B의 A에 대한 전세금반환채권 중 8천만 원에 관하여 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령을 받았고, 위 추심명령은 2014. 12.경 A에게 도달하였다.
이러한 상황에서 C는 A를 상대로 금 8천만 원에 대한 추심금 청구소송을 제기하였다. 이 소송에서 A는 위 압류명령 송달 시(2014. 12.경)까지 발생한 연체차임 채권 1억 1천만 원과 전세금반환채권 1억 원을 상계한다고 주장하였다. 이에 따라 A는 전세금반환채무가 모두 소멸하였으므로 C에게 지급할 추심금채무가 존재하지 않는다고 다투었다. 과연 A의 주장은 법원에서 인정이 되는 것일까.
결론은 A의 연체차임 상계 주장은 인정되지 않으며, A는 C에게 금 8천만 원의 추심금 지급의무를 부담한다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372 판결 참조). 임대차보증금의 담보적 기능만을 믿고 있던 A의 입장에서는 매우 억울한 일이 아닐 수 없다. 그 이유는 무엇일까.
법원은 전세금은 그 성격에 비추어 민법 제315조 소정의 전세권설정자의 전세권자에 대한 손해배상채권 외 다른 채권까지 담보한다고 볼 수 없으므로, 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 전세권이 설정된 사실을 알지 못한 선의의 전세권근저당권자에 대하여는 전세권설정계약과 양립할 수 없는 임대차계약에 의하여 발생한 연체차임 등의 채권을 주장할 수 없고 전세금반환채권과 상계할 수도 없다고 판단하였다.
전세권설정등기의 경우 전세금, 범위(전세목적물), 존속기간만 등기될 뿐 월 차임이 등기되지는 않는다. 제3자 입장에서는 전세권설정등기만으로는 임대차보증금을 담보할 목적으로 전세권이 설정되었다는 점을 알 수 없다. 이런 관점에서 본다면 등기부에 공시된 전세권을 신뢰한 전세권근저당권자를 보호하는 법원의 입장을 수긍할 수 있다.
한편, 위 사안에서 만약 C가 위 전세권이 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 전세권이 설정된 사실을 알았다면(악의) 법원은 임대인의 연체차임 상계를 인정한다(대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91762 판결). 그리고 전세권부채권에 대한 (가)압류가 이루어진 경우도 임대인은 예상치 못하게 연체차임 공제를 인정받지 못하는 경우도 발생한다.
이처럼 임대차보증금반환채권을 담보하기 위해서 전세권을 설정하는 경우 임대인은 예측하지 못한 피해를 입을 수 있음에 유의하여 신중을 기하여야 하겠다.
법무법인 나눔 임영근 변호사