“학교 대란 유발 ‘변종 오피스텔’ 주택과 동일한 법 규제해야”
신도시 지역을 중심으로 숨은 학령인구를 유발하며 학교 대란(과밀학급 등)의 주범으로 꼽히는 주거용 오피스텔(일명 아파텔) 문제는 법과 제도 개정 등을 통해 근본적인 해결책을 마련해야 한다는 지적이 나온다.
현행 건축법에 따르면 일반업무시설에 포함되는 오피스텔은 업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식할 수 있도록 한 건축물로서 국토부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다.
오피스텔은 지난 1988년 주거기능으로 건설하지 못하도록 법적으로 엄격하게 규제(싱크대 설치도 규제)토록 건축기준이 세워진 이후 지난 30여년 동안 총 11번이나 기준이 변경되면서 현재 전용면적 85㎡이하(25평 이하)에도 욕실과 바닥난방 설치가 가능해졌다. 사실상 아파텔이 아파트 등 공동주택과 다르지 않은 것이다.
문제는 아파텔은 개발계획 단계부터 ‘학교용지 확보 등에 관한 특례법’이 정한 학교용지부담금 및 학교용지 조성 규정을 적용받지 않는다는 점이다. 기본적으로 주거용이 아닌, 업무용으로 분류돼 학령인구를 유발하지 않는 시설로 구분되기 때문이다.
결국, 아파텔이 학령인구를 유발, 학교를 학생 수용이 불가능할 정도의 위기로 내몰고 있는 게 교육 현장의 모습이라는 것이다. 교육계 등에서는 20~40대 부부가 선호하는 전용면적 85㎡이하 아파텔이 초등학생 등 저학년 학령인구에 끼치는 영향에 대해 일반 아파트가 주는 영향보다 클 것으로 분석하고 있다.
송도국제도시 등 신도시 지역의 전용면적 85㎡이하 아파텔 건설이 늘면서 학급당 학생수가 약 25명으로 인천지역 평균보다 높은 일부 초등학교마저도 학령인구 유발이 더욱 심화돼 학급당 학생수가 3~40여명에 달할 것으로 우려된다.
실례로 송도 1공구 내 국제업무용지 B5블록 등 15개 블록을 통학구역으로 포함한 초등학교는 학구도상 인천연송초교(연수구 해돋이로 248)다. 이들 블록은 지구단위계획상 85㎡이하 아파텔이 들어설 수 있다. 일부 블록은 건폐율 80%에 용적률이 무려 1천%에 달하는 등 아파텔이 들어서기에 매우 유리한 조건을 갖고 있다.
이들 블록의 면적과 건폐율, 용적률 등을 고려하면 85㎡ 이하 아파텔이 1만실 안팎으로 들어설 수 있다는 계산까지 가능하다. 국제업무용지 인근 아파텔의 시교육청 예상 학령인구 수치를 토대로 추정할 수 있는 85㎡이하 아파텔 1만실의 학령인구는 2천명에 달할 것으로 전망된다.
상황이 이렇다 보니, 전문가와 시교육청은 아파텔도 주택과 동일한 법적 규제를 적용해야 한다는 견해를 보였다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “아파텔이라는 용어 자체가 주택이라는 의미를 담고 있기 때문에 주택으로 봐야 하는 것이 상식이고, 빠른 시일 내 주택과 동일하게 취급해야 한다”며 “오피스텔은 주거기능과 업무기능을 동시에 갖춘 시설이므로 예전처럼 엄격한 법 기준을 적용해야 할 것”이라고 말했다.
건국대 같은 학과 조주현 교수도 “학령인구를 유발하는 오피스텔은 사실상 아파트와 다름없는데 법망을 피해갈 수 있는 이유는 기본적으로 업무시설인데 주거용으로 쓰는 것을 눈감아 줬기 때문”이라며 “법을 개정해 업무용과 주거용을 구분해서 비율을 정하고 그 용도대로 쓸 수 있게 해야한다”고 강조했다.
인천시교육청 관계자는 “오피스텔은 주거용이 아닌 업무용이기 때문에 학령인구가 유발되는 시설이 아니라는 것을 법에 원칙적으로 명시하는 등 애초 이 법이 생겼을 때처럼 개정, 엄격하게 규제해야 한다”면서도 “법 개정이 어렵다면 200가구 이상의 오피스텔은 지자체가 사업승인 전 교육청과 협의할 수 있는 시스템을 만들어야 한다”고 말했다.
반면, 건설업계와 인천경제청은 아파텔에 대한 제도적 완충 장치의 필요성에는 공감하면서도, 법률상 문제가 없는 부분이기에 적극적으로 나서지 않는 모양새다.
건설업계의 한 관계자는 “오피스텔이 학교 수요 유발 등 소규모 아파트 단지가 새로 들어서는 것과 같은 사회적 파장이 있는 것은 인정한다”면서도 “하지만 법적으로 문제가 없어서 특별한 조치를 할 이유가 없는 것”이라고 설명했다.
인천경제청 관계자는 “지난해 3월 전용면적 60㎡이상 85㎡이하 오피스텔은 사실상 주거용으로 쓸 가능성이 커 학령인구를 유발할 수 있기에 200가구 이상은 협의할 수 있게 하자는 시교육청의 의견을 적극적으로 따르고 있다”면서도 “학령인구 유발에 따른 학교부지 신설 요구 등에 대해서는 현재로서는 뚜렷한 답을 내놓기 어렵다”고 말했다.
주영민·김경희기자